Dolda fel-försäkring – vad innebär det för dig som köpare respektive säljare?

Vad är en dolda fel-försäkring?

Från den dagen du får tillträde till ditt hus har säljaren ansvar för dolda fel i tio år framåt för hus eller två år för bostadsrätt. Därför är det numera vanligt att säljaren köper en dolda fel-försäkring som skydd mot oväntade – och ofta stora – kostnader för brister som inte upptäckts innan försäljningen. Dolda fel-försäkringen är alltså till för säljaren, inte för dig som köpare. Därför kallas den också ibland för säljaransvarsförsäkring.

Vad är dolda fel?

Att ett fel varit svårt att upptäcka vid en besiktning behöver inte betyda att det räknas som ett dolt fel. Inte heller räknas fel man kan förvänta sig utifrån bostadens ålder, skick och konstruktion. Det innebär till exempel att fuktproblem i en källare som är isolerad på insidan oftast inte räknas som ett dolt fel, eftersom det är en riskkonstruktion. Läs mer om riskkonstruktioner i olika hustyper. Samma sak gäller badrum som inte har renoverats på länge. Då kan inte fukt- och ångspärrar förväntas hålla måttet längre. Här ser du vilken livslängd du kan förvänta dig på husets olika delar.

Däremot kan fuktproblem i ett nyare våtutrymme vara ett dolt fel. Om du efter några år får problem med röta på grund av att det är fel på tätskiktet, är det ett dolt fel som du varken kunde förvänta dig eller upptäcka vid en noggrann besiktning. 

Enligt resonemanget ovan kan alltså liknande skador räknas som ett dolt fel i en bostad men inte i en annan. Vad som gäller för exempelvis radon, avlopp eller andra fel i just din bostad beror alltså på en rad olika faktorer. 

Hur gäller en dolda fel-försäkring?

Dolda fel-försäkring för köpare

Skulle du som köpare upptäcka ett fel efter köpet kan du vända dig till säljaren för att kräva ersättning. För att du ska kunna få ersättning för ett dolt fel måste det vara så allvarligt att det påverkar marknadsvärdet. I så fall ska du som köpare få tillbaka en del av köpesumman. Hur stor ersättningen blir bestäms från fall till fall.

Om säljaren har en dolda fel-försäkring utreder försäkringsbolaget om du har rätt till ersättning enligt försäkringsreglerna. I så fall kan försäkringen stå för pengarna. Ofta finns det många undantag i försäkringen, som exempelvis el, uppvärmning, vatten och skorsten. Men även om försäkringsbolaget kommer fram till att de inte lämnar ersättning, kan du fortfarande ha rätt till det enligt lagen. Då får du istället vända dig direkt till säljaren med ditt krav, eventuellt i domstol. Det är viktigt att veta att du troligtvis inte kan använda rättsskyddet i din egen hemförsäkring om säljaren har en dolda fel-försäkring.

Dolda fel-försäkring för säljare

Om du som säljare vill teckna en försäkring för dolda fel görs det oftast via din fastighetsmäklare. För att kunna teckna försäkringen behöver du först göra en besiktning av bostaden. Priset för en dolda fel-försäkring varierar mycket beroende på exempelvis hur stor bostaden är, hur gammal den är och dess läge men det kan vara mellan 10 000 till 30 000 kronor för ett hus. Försäkringen gäller under den period som du som säljare har ansvar för de dolda felen i bostaden. 

Undersökningsplikt för köpare

Enligt lag är det alltid upp till dig som köpare att göra en besiktning innan köpet, antingen själv eller med hjälp av en besiktningsman. Det gäller oavsett om det finns en dolda fel-försäkring eller inte. Undersökningsplikten gäller inte bara huset utan hela fastigheten.

Om du i efterhand upptäcker ett fel som man borde ha kunnat se vid en undersökning, är det inte säkert att du kan kräva kompensation. Därför rekommenderar vi att du gör en utökad besiktning med hjälp av en professionell besiktningsman, gärna en särskild elbesiktning också. I vissa fall friskriver sig säljaren från dolda fel, så att köparen inte kan kräva kompensation efter köpet. Då är det förstås extra viktigt att du låter göra en grundlig undersökning.

I besiktningsprotokollet ska du få information om vilka riskkonstruktioner byggnaden har. Tillsammans med årtal för underhåll av tak, dränering, våtutrymmen m.m. får du en bra bild av vilka problem och kostnader du behöver ta med i beräkningen. Sedan är det upp till dig att bestämma om köpesumman är rimlig och eventuellt förhandla om priset innan köpet.